法拍房的隐秘江湖，是捡漏还是巨坑？

因为法拍房的价格总体上相比商品房或二手房要便宜不少，尤其是在大城市购买法拍房，如果能够买到一套低于市场价的优质房产，就可以为刚需一族节省下不菲的购房开支，这种诱惑的确是很让人心动的，所以近年来法拍房逐渐成为了购房者的选择之一，越来越多的人也开始关注法拍房市场。

性价比是法拍房受购房者青睐的首选因素

经过了十多年的稳定发展，国内法拍房市场的运行机制也是越来越成熟，法拍房市场的关注度与交易额也在逐年上升，贝壳研究院的统计数据显示，去年4个一线城市共成交法拍房1万余套，其中广州的法拍房成交量最高，达到了3000多套，北京法拍房的优惠力度最大，平均折扣为7.78折，沪诚法拍的数据显示，去年上海的住宅法拍房挂牌量有2000多套，成交率接近80%，成交总金额为160多亿元，小鹰科技的统计数据显示，今年上半年，广东省住宅法拍房的成交总套数为5000多套，同比增长了近20%，成交总金额为120多亿元，同比增长了近30%，二线城市中最具有代表性的是杭州，去年杭州的法拍房总成交金额为50多亿元，交易金额超过千万的住宅就有80多套。

顾名思义，法拍房就是法院判决后依法强制执行拍卖的房产，当房屋的所有人或持有单位无法履行债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将欠债人的房产拍卖后，用拍卖所得的收入来偿还债务，法拍房主要有两个来源，一是因为房产持有者陷入了民间借贷或债务纠纷，比如因为商业贷款或民间借贷抵押房产，民间资金拆借、企业经营、资本投资发生的借款无法偿还等，二是因为个人原因造成的，比如申请银行房地产贷款后断供，涉及各种借款或欠款后无力还债，或是因为帮助他人而做的债务担保，现在因借款人无法偿还，担保人被迫承担连带责任等。

在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，所以今年以来在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现出逐渐增加的趋势，阿里拍卖平台的数据显示，在国内的4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量是最多的，超过了1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右，在准一线和二线的购房热门城市中，住宅法拍房挂牌数量位居榜首的是重庆，接近4万套，苏州以超过3.5万套列第二，杭州以接近3万套列第三，与此相对应的是，伴随着近几年楼市的节奏，法拍房的市场行情也是水涨船高，国内购房热门城市的法拍房市场一度还比较火热，法拍房的成交量也在不断地刷新着历史成交记录，买家当中有相当多的人是受限于当地的购房政策，转而进入法拍房市场，购买不限购的法拍房。

现在新增加的法拍房里有不少是来源于企业名下的房产，因为企业在申请贷款或借债时，多用持有的房地产作为抵押物，当企业因为经营不善导致资金链断裂和资不抵债，无法偿还债务或者银行贷款时，由此发生的诉讼经过法院受理并判决后，企业的抵押房产也就只能被强制拍卖还债，成为了法拍房，如果破产的是中小型房地产企业，那么企业名下的大量房源也会进入法拍房的交易流程中。

在拍卖前，法院会评估房屋的市场价值，并根据这个评估价确定房屋的起拍价，根据最高法发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，一般来说起拍价往往是评估价的70%左右，若首次竞拍流拍了，再一次拍卖时，起拍价格可以降到首次竞拍价格的80%左右，这样折算下来就相当于接近半价了，如果能成功捡漏一套法拍房，就能给购房者省下几百万甚至上亿元的成本，因此高性价比还一度成为了法拍房的标志性特征之一，瀚海数据研究院的数据显示，今年前4个月，全国共成交法拍房近4万套，交易总金额为700多亿元，法拍房的平均折扣为8.7折，吸引了近14万人报名竞拍，另有数据显示，今年1季度北京的法拍房成交量为600多套，同比增长了60%以上，平均折扣为8.3折。

当然，世事也无绝对，法拍房市场有时候也像去古玩市场淘宝一样，运气好、眼睛尖的客户还能够在其中发现极为难得的优质房源，就在今年热闹的双11当天，一则消息吸引了很多人的关注，蔡元培之女在西湖边的故居被私人买家以1.2亿买走，司法拍卖网站的信息显示，该房产的建筑面积为276.08平方米，土地使用面积为269平方米，由3幢房屋组成，由于年久失修，房屋显得比较老旧与沧桑，竞拍价格平均折算下来每平方米高达40多万，当然这套故居最大的价值在于身处西湖名胜景区植物园的黄金地段，这在寸土寸金的杭州也属于极其稀缺的资源，恐怕以后也很难再有这样地段的房产了，所以拍出如此天价也不足为奇。

法拍房带来的风险与收益往往是成正比的

「于见专栏」认为，法拍房市场目前面临着的最主要问题是信息不对称，由于种种原因，购房者很难获取到关于意向房源的准确的、全面的信息，这自然也给购房者带来了比较大的风险隐患，关于这方面的购买纠纷也是屡现报端，因此对于法拍房购买者而言，需要注意的是以下三个最主要的风险点。

一是法拍房毕竟也是属于二手房范畴，房屋如果使用时间长了，也可能会存在着某些方面的瑕疵或问题，比如损坏、漏水、违建等，甚至可能是凶宅，因此法院一般会在拍卖公告中声明，拍卖的房产应以实物现状为准，并且该房产没有经过专业机构的鉴定，法院是不会承担房产的担保责任的，所以想要买法拍房之前，最好是本人亲自去实地看一看，认真地把房子的各方面情况都掌握清楚，也可以委托专业的法拍房辅拍机构来帮忙了解一下，不能光看到价格便宜就匆忙竞拍，如果不弄清楚就拍的话，竞买人拍下了法拍房后如果产生了什么损失，那只能是责任自负了。

二是本着房产买卖不影响租赁的原则，如果法拍房在被执行竞拍以前，就已经签订了合法的租赁合同，那么竞买人在拍得了房产以后，也没办法立刻入住，只有等租赁合同到期或者由竞买人租客双方协商解决，还有的房产会存在着抵押的情况，而债权人的权利也受到了法律的保护，还有的房产因为经济纠纷在竞拍前就已经被债权人占用，这些法拍房源都会出现类似的需要竞买人去自行处理的问题。

三是买房后的落户问题，因为房产的户籍管理属于公安机关的职责范围，若原房主没有其它地方可以迁移户口或者不愿迁出的话，竞买人也就没办法办理落户手续，而此时法院是不会受理此类诉讼的，并且法院也没有强制原业主迁出户口的权利，所以如果是希望买房落户或者是想购买学区房的人，也要先仔细地做好事前功课，以免给自己带来不必要的麻烦。

现实的情况是，法拍房的购买者没有时间和精力，也缺乏有效的手段来完成购买前的信息调查，所以很多买家就把这项工作委托给了法拍房辅拍机构来进行，后者通过尽职调查可以了解竞拍房产的查封、占有、出租、抵押等情况，从广义上来说，法拍房属于二手房交易的一个分支，法拍房辅拍机构的职责与收费也与二手房买卖比较接近。

今年以来，不少的二手房中介机构面对业务萎缩的压力，开始涉足于法拍房交易这一领域，提供了从推广到交易的完整服务，还有的中介选择与法拍房辅拍机构合作，借助自身的口碑、知名度与客户资源来帮助拓展市场，从而在中介和辅拍机构两者之间形成优势互补、合作共赢，对中介机构而言，法拍房相比二手房由于价格更便宜，自然也就能更容易成交，因此累积下来的收入还是比较可观的，随着法拍房市场的稳步发展，未来可能会有更多的大型中介机构独立入局，这个市场的竞争也必然会愈发地激烈。

想要淘到性价比高的法拍房已是越来越难

以前的法拍房竞拍，法院或拍卖公司只能登报告知，信息发布的渠道很受限制，许多人也会错过这方面的信息，所以当年很多的法拍房信息就只能在小范围之内流转，这也给不少人带来了捡漏的机会，现在的情况就不一样了，从2009年开始，法院将拍卖工作委托给京东、淘宝、公拍网、中国拍卖协会网等网络拍卖平台来完成，所有的信息都是公开透明的，人人都可参与，目前这种委托拍卖方式也成为了国内房产司法拍卖中最主要、最常见的固定模式。

以国内及全球最大的法拍房平台阿里拍卖为例，国内有99%的法院已经入驻了阿里拍卖，有95%的司法拍卖任务都是在该平台上完成的，现在是基于移动互联网的信息时代，人们拿起手机就可以看到京东、淘宝等平台上的竞拍信息，遇到一套各方面条件都不错的法拍房上架，往往会引来多方竞买，同时还有成百上千甚至是上万人在旁围观。

随着各方对优质房源关注度的不断增加，法拍房的优惠力度也在相应地减少，法拍市场中对优质房源的竞拍也是日益激烈，部分优质房源的价格甚至与市场价无异，因此现在想要捡漏买到一套性价比高的好房，其难度确实不小，有时候运气成分可能是成功的主要因素，并且近段时间在热门城市的法拍市场中，法拍房频频出现较高溢价成交的场景，这也出乎了很多竞拍人与围观者的意料，法拍房的价格也逐渐开始变得不便宜起来。

蓝鲸法拍的统计数据显示，去年上海法拍房市场的刚需型房源，最终的成交价格基本上都高于二手房市场平均价格，部分热门区域的法拍房成交价格，比同地段的二手房价格高出了10%左右，究其原因主要有两个方面的因素，一方面是关注并参与法拍房交易的群体在迅速扩大，另一方面是法拍房与商品房或二手房相比，有一个明显的优势就是不限购、不摇号、门槛低。

加上起拍价格总体上来说要低于市场价不少，因此法拍房是不少人心目中又一条重要的购房途径，尤其是在落户门槛比较高的一线城市和热门的二线城市，法拍房成为了购房者绕开限购政策、买房落户的捷径，另外还有不少的炒房者也通过购买法拍房，绕过了限购政策，成功地买房入市。

但随着今年的房地产政策逐渐收紧，法拍房在很多购房热点城市也被纳入了限购范围之内，最先将法拍房纳入限购范围的是上海，在今年初上海发布的楼市调控新政“沪十条”中，就明确要求法拍房的购买者也需要具备上海市的购房资格，杭州、北京、合肥、成都、深圳、东莞等城市也先后跟进，把购买法拍房也纳入了本市的住房限购政策。

现在很多实行法拍房限购政策的城市，其法拍房市场已经开始逐步降温，刚需购房者成为了接盘的主力，如上海今年前5个月的住宅法拍房仅成交了600多套，成交比例与平均溢价率都在逐渐下降，5月份住宅法拍房的最终成交价格相比市场价等于是打了八五折，杭州今年中旬成交的200多套法拍房中，有接近80%的法拍房成交价低于评估价，高于评估价的仅占14.6%。

「于见专栏」认为，可以预见的是，未来的楼市调控政策只会更趋严格，越来越多的城市尤其是房产热点城市也会给法拍房打上限购的补丁，法拍房不限购的政策将会逐渐成为过去时，随着入市门槛的大幅度提升，有资格竞拍的购房者数量会明显减少，法拍房的最终成交价格也会有所下降，捡漏的机会也会相应地增加不少。

结语

将法拍房纳入限购是实现稳地价、稳房价、稳预期的重要手段，从长远来看，这项措施也是房地产调控的大趋势与大方向，随着法拍房逐步进入各城市的房产调控政策范畴，购房者的竞争压力将有所减小，但随着中介机构的加入，市场竞争将会更加地激烈，同时为了确保法拍房交易市场的健康有序发展，建立并完善一套由法院牵头、多部门联动的管理协调机制，也是当前的一项势在必行的工作与任务。