“虚胖”的中骏地产，千亿规模毁于业主口碑

而且，其头号标签就是“激进”。作为闽系房企的“后起之秀”，中骏集团也是重金押注房产的玩家之一。不过，在其定下千亿目标的道路上，也曾因为一系列的交房及维权危机，而命悬一线。

闽系房产巨头如云，且都一贯秉承着“爱拼才会赢”的风格。例如世茂、融信、泰禾等。但是对于中骏集团，却在这样的风格下，背着沉重的包袱前行。要知道，中骏曾把2020年目标定为千亿，且最终如愿以偿，实现了合同销售金额1015.37亿元，同比增长26.1%，也从此正式跻身“千亿房企俱乐部”。

不过，华丽的数据更加反衬出其背后的尴尬。细品其近年的激进策略与发展历程，然后通过各种数据对比，当揭开迷雾背后的真相后，中骏集团尴尬的发展现状，也浮出水面。

增收不增利，华丽的数据难掩窘困的现状

据了解，中骏集团在2020年营收增速大幅提升的同时，归母净利润增速仅同比增长8.35%，远远小于营收增速涨幅。与此同时，毛利率和净利率也在逐渐放缓、盈利能力有所下降。甚至有业内人士分析认为，外表光鲜华丽的中骏集团，可能存在“明股实债”的情形，也有掩盖负债的嫌疑。

回顾近5年中骏集团的发展，其销售额年复合增长率超过50%。而且，中骏集团2019年销售额突破800亿，达到805.01亿元，同比增长56.74%。基于2019年销售表现，中骏集团将2020年计划销售定在930亿元。

尽管其最终如愿，实现了跨越千亿的目标。但是要知道，这是其牺牲毛利作为代价的。公开数据显示，其毛利率的降低也直接影响了净利率。而且，金地、招商蛇口、大悦城、首创、中骏等净利率也出现较大幅度的下跌。

据称，作为中骏“一体两翼”战略的另外两大业务板块，未来五年里还要布局100个“世界城”商业项目和20万间长租公寓。高速扩张之下，中骏集团也有自己的战略打法，而多拿地便是保障业绩高速增长的前提。

中骏集团有多激进？通过其近几年疯狂拿地就可以窥见一斑。据了解，在2013年至2016年期间，中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下。南都大数据研究院数据显示，中骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名；总土储位列规模房企土储榜单第27名。

而且，中骏集团对于高价地也是来者不拒。但是要知道，高价地不仅入市周期长，而且盘子大，难以消化。但是中骏集团却于2018年即2019年相继拿下厦门湖里区2018P03与2019P01地块，都可谓是单价“地王”。正是这样的激进策略，让中骏集团的销售额高速增长。

但是与此同时，其现金流无疑也会吃紧，甚至负债居高不下。据了解，中骏集团2015-2019年的净负债率分别为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%。不过截止至2019年底，中骏集团的有息负债也达到了421亿元，较2018年底大增26%。2019年末，该公司总负债更是逾1190.96亿元，同比增长50.1%。甚至时至2020年6月末，其总负债进一步上升至1315.11亿元。即使剔除合同负债，负债规模也接近千亿元，为971.09亿元。

由此可见，华丽的销售额数据下，中骏集团的巨额负债已经让其压力山大。而从短期的偿债压力来看，中骏集团能否稳住整个房产企业的大盘，尚且是个未知数。但是系列数据，足以令人触目惊心。

据分析，其增收不增利的根本原因，其一是因为土地成本较高。其二是人力成本居高不下。据了解，在2019年中骏集团的利润增长依然仅为个位数，而这在众多规模化的房产其中，显然是严重偏低的。与此同时，中骏2019年的员工数量增长达到17.35%，但是人均创利却在不断下滑。

管理缺位，被指有“明股实债”嫌疑

如上文所述，营收大增之下，中骏集团的负债持续增加几乎是不争的事实。但是根据其2020年的财务报告，其负债率却在下降，因此也曾被质疑“明股实债”。

例如，今年3月，中骏集团发布了去年的财务报告。财报显示，中骏集团全年合同销售超过千亿，但是全年中骏集团新增38幅土地，新进入14个城市，新增土地权益比约80%，其中新增地上建筑面积1075万平方米，新增货值1200亿元，总土地储备达3768万平方米，覆盖62个城市，总货值达4000亿，分布于62个城市。

不过，据财报显示，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3，全部在“三道红线”要求范围之内。也就是说，核算下来，其加速扩张，拿地更多，但是负债率却在下降。

很显然，即使主观的分析判断，这样的财务数据，也没有太大说服力。更为诡异的是，对比2015-2019年中骏集团少数股东的权益发现，少数股东获得的回报不增反降，成为名副其实的陪跑者。

因此，多家财经媒体曾经表示质疑，中骏集团是否存在通过少数股东权益隐藏债务、进行利润操纵。「于见专栏」认为，这样的质疑或许不是空穴来风。而且，通过其千亿合同销售额的来源，来分析这种可能性，更令人生疑。

据观察，在地产行业，合作联营开发的模式广泛存在。而房企的惯用方式是，全口径对外发布业绩。这意味着，将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，具有一定的迷惑性。

中骏集团2020年的千亿合同，也同样受到了这样的质疑。据了解，2015年-2019年，中骏集团属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22亿、77亿、73亿、231亿和401亿，占总销售金额的比例从15.42%逐年上涨至近50%。据中骏集团的财报数据，2020年这个比重也接近50%。因此，即便其年初喊出的千亿目标实现，也有很大的“水分”。

因此，有很多媒体用“虚胖”来形容中骏集团的千亿规模。如此大规模的房产业务布局下，中骏集团还面临着土储过于集中在三四线城市的困局。据了解，中骏的土储主要分布在二线、三四线城市，其中三四线城市的占比高达56.8%。

众所周知，随着人们生活水平的提高，城市化进程正在加速，而现在又处于房产下行周期。因此，其押宝在下沉市场，或许会赶上内地购房的低潮期，也显然是存在巨大风险的。

项目质量问题频发，信任危机一触即发

一路狂奔之下，中骏集团面临的也是项目质量隐患与业主端的信任危机。据媒体报道，中骏集团近两年的质量事件不断，而较为严重的就有2件。其中，南昌中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌；天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷，比如厨房、主卫没有上水。很显然，这都是重大质量事故。而通过互联网，也随处可见业主关于其项目质量的投诉、维权。

例如，深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形；上海中骏天誉多位业主反映，开发商在售楼时将赠送面积作为卖点，交付后却发现，这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑，无法办理产权证。

而就在中骏的大本营泉州，今年就已经爆出多例维权事件。5月，中骏·珑景阁部分屋顶漏水、外墙瓷砖脱落、地下车位开裂渗水、应急楼梯水泥铺引发业主维权；中骏天璟豪宅变公寓，没有设置避难层、售前承诺的会所和游泳池消失等，也引发了业主维权。

接二连三的业主维权事件，也让中骏集团的名声扫地。因此，即便其冲击千亿大盘取得了丰硕成果，但是其背后的代价，也是显而易见的。不仅牺牲了毛利率，更丢掉了民心。

实际上，业主对于中骏集团的投诉、怨恨并不罕见。早在2015年，各种业主维权事件，就相继在互联网上发酵。丧失品牌信任的中骏集团，显然将面临更深层次的隐忧与危机。

结语

中骏集团手握千亿房产资源的大盘，也有着激进的创业姿态。不过，数年过去，其一直没有摆脱增收不增利的困局。而且，因为其发展过于高速，也在品牌口碑、项目质量等方面埋下了祸患。

令人担忧的是，这样一个“虚胖”的千亿巨头，会不会有一天也会出现暴雷的新闻。期待中骏集团借助大量拿地、快速推进项目的策略，能够实现净利润转正，从而扭转发展的困局。也许唯有如此，业主维权、投诉的社会事件才不会再重演，而只有一个真正的良心企业，也才会深入人心。

相信中骏集团作为规模化的房产企业之一，也有着这样的社会担当与企业责任。因此，期待中骏的激进，未来带来的不再是更多的质疑之声，而是带来其在房地产界，名副其实的江湖地位。