“虚胖”的中骏地产,千亿规模毁于业主口碑

来源:品途发布:11-18 10:43阅读:127原文链接
摘要:闽系房企在国内房产业界的影响力,久负盛名。

而且,其头号标签就是“激进”。作为闽系房企的“后起之秀”,中骏集团也是重金押注房产的玩家之一。不过,在其定下千亿目标的道路上,也曾因为一系列的交房及维权危机,而命悬一线。

闽系房产巨头如云,且都一贯秉承着“爱拼才会赢”的风格。例如世茂、融信、泰禾等。但是对于中骏集团,却在这样的风格下,背着沉重的包袱前行。要知道,中骏曾把2020年目标定为千亿,且最终如愿以偿,实现了合同销售金额1015.37亿元,同比增长26.1%,也从此正式跻身“千亿房企俱乐部”。

不过,华丽的数据更加反衬出其背后的尴尬。细品其近年的激进策略与发展历程,然后通过各种数据对比,当揭开迷雾背后的真相后,中骏集团尴尬的发展现状,也浮出水面。


增收不增利,华丽的数据难掩窘困的现状

据了解,中骏集团在2020年营收增速大幅提升的同时,归母净利润增速仅同比增长8.35%,远远小于营收增速涨幅。与此同时,毛利率和净利率也在逐渐放缓、盈利能力有所下降。甚至有业内人士分析认为,外表光鲜华丽的中骏集团,可能存在“明股实债”的情形,也有掩盖负债的嫌疑。

回顾近5年中骏集团的发展,其销售额年复合增长率超过50%。而且,中骏集团2019年销售额突破800亿,达到805.01亿元,同比增长56.74%。基于2019年销售表现,中骏集团将2020年计划销售定在930亿元。

尽管其最终如愿,实现了跨越千亿的目标。但是要知道,这是其牺牲毛利作为代价的。公开数据显示,其毛利率的降低也直接影响了净利率。而且,金地、招商蛇口、大悦城、首创、中骏等净利率也出现较大幅度的下跌。

据称,作为中骏“一体两翼”战略的另外两大业务板块,未来五年里还要布局100个“世界城”商业项目和20万间长租公寓。高速扩张之下,中骏集团也有自己的战略打法,而多拿地便是保障业绩高速增长的前提。

中骏集团有多激进?通过其近几年疯狂拿地就可以窥见一斑。据了解,在2013年至2016年期间,中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下。南都大数据研究院数据显示,中骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名;总土储位列规模房企土储榜单第27名。

而且,中骏集团对于高价地也是来者不拒。但是要知道,高价地不仅入市周期长,而且盘子大,难以消化。但是中骏集团却于2018年即2019年相继拿下厦门湖里区2018P03与2019P01地块,都可谓是单价“地王”。正是这样的激进策略,让中骏集团的销售额高速增长。

但是与此同时,其现金流无疑也会吃紧,甚至负债居高不下。据了解,中骏集团2015-2019年的净负债率分别为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%。不过截止至2019年底,中骏集团的有息负债也达到了421亿元,较2018年底大增26%。2019年末,该公司总负债更是逾1190.96亿元,同比增长50.1%。甚至时至2020年6月末,其总负债进一步上升至1315.11亿元。即使剔除合同负债,负债规模也接近千亿元,为971.09亿元。

由此可见,华丽的销售额数据下,中骏集团的巨额负债已经让其压力山大。而从短期的偿债压力来看,中骏集团能否稳住整个房产企业的大盘,尚且是个未知数。但是系列数据,足以令人触目惊心。

据分析,其增收不增利的根本原因,其一是因为土地成本较高。其二是人力成本居高不下。据了解,在2019年中骏集团的利润增长依然仅为个位数,而这在众多规模化的房产其中,显然是严重偏低的。与此同时,中骏2019年的员工数量增长达到17.35%,但是人均创利却在不断下滑。


管理缺位,被指有“明股实债”嫌疑

如上文所述,营收大增之下,中骏集团的负债持续增加几乎是不争的事实。但是根据其2020年的财务报告,其负债率却在下降,因此也曾被质疑“明股实债”。

例如,今年3月,中骏集团发布了去年的财务报告。财报显示,中骏集团全年合同销售超过千亿,但是全年中骏集团新增38幅土地,新进入14个城市,新增土地权益比约80%,其中新增地上建筑面积1075万平方米,新增货值1200亿元,总土地储备达3768万平方米,覆盖62个城市,总货值达4000亿,分布于62个城市。

不过,据财报显示,中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%,净负债率降至59.2%,现金短债比为1.3,全部在“三道红线”要求范围之内。也就是说,核算下来,其加速扩张,拿地更多,但是负债率却在下降。

很显然,即使主观的分析判断,这样的财务数据,也没有太大说服力。更为诡异的是,对比2015-2019年中骏集团少数股东的权益发现,少数股东获得的回报不增反降,成为名副其实的陪跑者。

因此,多家财经媒体曾经表示质疑,中骏集团是否存在通过少数股东权益隐藏债务、进行利润操纵。「于见专栏」认为,这样的质疑或许不是空穴来风。而且,通过其千亿合同销售额的来源,来分析这种可能性,更令人生疑。

据观察,在地产行业,合作联营开发的模式广泛存在。而房企的惯用方式是,全口径对外发布业绩。这意味着,将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,具有一定的迷惑性。

中骏集团2020年的千亿合同,也同样受到了这样的质疑。据了解,2015年-2019年,中骏集团属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22亿、77亿、73亿、231亿和401亿,占总销售金额的比例从15.42%逐年上涨至近50%。据中骏集团的财报数据,2020年这个比重也接近50%。因此,即便其年初喊出的千亿目标实现,也有很大的“水分”。

因此,有很多媒体用“虚胖”来形容中骏集团的千亿规模。如此大规模的房产业务布局下,中骏集团还面临着土储过于集中在三四线城市的困局。据了解,中骏的土储主要分布在二线、三四线城市,其中三四线城市的占比高达56.8%。

众所周知,随着人们生活水平的提高,城市化进程正在加速,而现在又处于房产下行周期。因此,其押宝在下沉市场,或许会赶上内地购房的低潮期,也显然是存在巨大风险的。


项目质量问题频发,信任危机一触即发

一路狂奔之下,中骏集团面临的也是项目质量隐患与业主端的信任危机。据媒体报道,中骏集团近两年的质量事件不断,而较为严重的就有2件。其中,南昌中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌;天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水。很显然,这都是重大质量事故。而通过互联网,也随处可见业主关于其项目质量的投诉、维权。

例如,深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形;上海中骏天誉多位业主反映,开发商在售楼时将赠送面积作为卖点,交付后却发现,这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证。

而就在中骏的大本营泉州,今年就已经爆出多例维权事件。5月,中骏·珑景阁部分屋顶漏水、外墙瓷砖脱落、地下车位开裂渗水、应急楼梯水泥铺引发业主维权;中骏天璟豪宅变公寓,没有设置避难层、售前承诺的会所和游泳池消失等,也引发了业主维权。

接二连三的业主维权事件,也让中骏集团的名声扫地。因此,即便其冲击千亿大盘取得了丰硕成果,但是其背后的代价,也是显而易见的。不仅牺牲了毛利率,更丢掉了民心。

实际上,业主对于中骏集团的投诉、怨恨并不罕见。早在2015年,各种业主维权事件,就相继在互联网上发酵。丧失品牌信任的中骏集团,显然将面临更深层次的隐忧与危机。


结语

中骏集团手握千亿房产资源的大盘,也有着激进的创业姿态。不过,数年过去,其一直没有摆脱增收不增利的困局。而且,因为其发展过于高速,也在品牌口碑、项目质量等方面埋下了祸患。

令人担忧的是,这样一个“虚胖”的千亿巨头,会不会有一天也会出现暴雷的新闻。期待中骏集团借助大量拿地、快速推进项目的策略,能够实现净利润转正,从而扭转发展的困局。也许唯有如此,业主维权、投诉的社会事件才不会再重演,而只有一个真正的良心企业,也才会深入人心。

相信中骏集团作为规模化的房产企业之一,也有着这样的社会担当与企业责任。因此,期待中骏的激进,未来带来的不再是更多的质疑之声,而是带来其在房地产界,名副其实的江湖地位。

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