SOHO的终局,潘石屹的离场

来源:品途发布:06-30 09:58阅读:274原文链接
摘要:黑石集团掌门人苏世民曾表示,房地产在中国经济的重要性相当于空气。

这一次,包租公潘石屹真的金盆洗手了。

黑石这次收购SOHO拿出的30亿美元相比去年给出的价格打了75折。

两者去年就开始谈判,但是不到半年陷入僵局。

因为受到疫情影响,SOHO的前景充满不确定性,所以私有化洽谈一度陷入停滞状态。

潘石屹等这一天等了3年,终于等来了143亿港元。潘石屹卖掉SOHO中国,可以说是地产圈最没有悬念的悬念。

潘石屹套现离场,曾经的“万通六君子”中就只剩下了易小迪在做房地产。


卖卖卖

不同于其他人的低调,潘石屹很爱“露面”,他频频现身于电视荧屏。高调的潘石屹在地产圈是出了名的精算盘。

为了成功将两个儿子送入哈佛、耶鲁,捐赠了千万美金,但疫情期间潘石屹的“铁公鸡”的形象暴露出来,一分钱也没捐。

过去再风光也是过去,如今黑石全面接手SOHO中国。

从去年到现在,自己的资产一年折价10亿美元,潘石屹再也等不及了,可见其套现态度之坚决。

事实上,SOHO中国之所以沦落到今天被卖身的地步,还是因为近年业绩上的困境。

2014年起,SOHO中国的营收就“跳崖式下跌”,从150亿元直接腰斩到60多亿元,并进一步跌至2015年的14亿元。

疫情这个黑天鹅事件让主打写字楼的SOHO中国出租率下降至低位。

这也就是为什么SOHO中国卖给黑石的价格最终便宜了17%,因为商业地产流动性较差,以及租金水平、满租率在疫情下的负面影响。

SOHO中国业绩难复高光时刻,离不开潘石屹夫妇保守的经营策略、经营模式、持续转型失利。

30年前,海南房市火热,“万通六君子”靠着倒卖别墅、炒房炒地赚得盆满钵满,老员工也都有了标配 “四个一”:一套房子、一万块存款、一部电话和一部摩托车。

后来潘石屹出走自己做起了商业地产SOHO。

2007年,SOHO中国在港股上市,创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录。

2010年,年营收184.23亿的SOHO中国一度超越恒大的体量,几乎是融创的3倍。

但激进扩张带来了隐患,扩张期间质量、管理问题频出,产品公信力极大丧失。

写字楼的租金回报不容乐观,而SOHO中国的营收又依赖租金。不依靠住宅业务现金流回哺商业,像SOHO这样纯粹的商业地产是难以生存的。

不建房、不拿地、不收购的SOHO中国,开始频繁抛售旗下资产。

潘石屹近年来出售国内资产的脚步越来越快。

七年前开始,SOHO中国累计出售接近三百亿的资产。

2019年,潘石屹计划把国内最后八个核心资产以80亿美元出售,这被解读为彻底退出中国市场的信号。

30亿美元的交易对价,换算后折合人民币192亿元,平均每个办公大楼的价格在24亿元。

不过SOHO中国目前的出租率和租金价格,或许连30亿美元都不值,黑石多少有点买亏了。

躺平做包租公

SOHO中国过去在业绩上可以和“招保万金”比肩,但迷惑的战略转型,本来做房地产的SOHO中国转型成了办公楼运营商,“躺平”做包租公让业绩连年下滑的SOHO中国逐渐衰败。

潘石屹最喜欢的是望京SOHO和外滩SOHO两座建筑,它们现在仍然是北京上海的标志性建筑,但缔造这些的潘石屹,已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。

尽管已经被卖掉,不过SOHO中国建筑审美确实独具一格。

给第一次到北京的旅客“都市感”的建筑一定是望京SOHO,而凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”。

在影视剧中SOHO建筑的出镜率也很高,《中国合伙人》《煎饼侠》取景望京SOHO,《欢乐颂》《何以笙箫默》取景凌空SOHO,《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景。

潘石屹的妻子张欣在这方面发挥了不可替代的作用。

扎哈·哈迪德(望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO),KPF建筑事务所(SOHO天山广场、古北SOHO),隈研吾(虹口SOHO)等,这些背后都离不开张欣的推动。

但张欣的极致追求也是一把双刃剑,SOHO中国并未进入北京上海以外的市场,一线城市二线城市那么多,SOHO中国都不去只留在北京上海,所以失去了迅速壮大的市场机会。

SOHO中国盈利能力并不弱。在北京上海的黄金地段当“收租婆”的日子里,去年毛利率高达63%。

但是因为SOHO中国负债压力太大了,所以还是得出售资产才能维持生计。

近几年公司的净负债率不到50%,但是整体处于上升趋势。2012年-2020年,公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

更为关键的是,除了卖资产,SOHO没有其他的稳定现金流来源。

如今要面临的流动性压力已经开始显现。大规模的债务让SOHO每年都要付出巨大的利息。

但潘石屹清仓套现的根本原因,是因为租金回报率低的市场大环境,影响了公司的业绩。SOHO中国的商业模式,正遭遇出租率下滑的危机,去年直接下降至82%。

与此同时,收租的毛利润,不够覆盖业务开支,总的来说是亏损的。

当然,归根到底还是潘石屹夫妇去意已决。

2012年转型后,SOHO中国就没再拿过地,潘石屹采取了许多年的防守策略。

无心留恋SOHO中国的潘石屹夫妻自然是一天也呆不下去了。


无心恋战

这次潘石屹真的把SOHO中国卖出去了,看得出潘石屹是真的想离场。卖身黑石,意味着潘石屹清仓动作接近尾声。

早在两年前,就传出SOHO中国500-600亿打包出售的消息。而关于潘石屹“加速清空国内资产”的传闻亦是甚嚣尘上。

当时潘石屹的回复是都是谣言,他不会跑的。

但无论潘石屹怎么会忽悠人,他清仓的事实已经摆在台面。所以不要看一个人说什么,而是看他做什么,毕竟说话不需要代价。

潘石屹曾说过,外滩SOHO位置很好不会卖,望京SOHO很漂亮也不会卖。

可以说,转型失利的SOHO中国如果坍塌的楼阁。

今非昔比,房地产商如今也要勒紧裤腰带过日子,但潘石屹家族已经套现离场。

福布斯中国2020富豪榜,财富值212.2亿的潘石屹家族排名第175位。

金盆洗手的潘石屹,再也不会在微博上谈论房地产,只谈摄影和写作。

潘石屹卖掉SOHO中国的过程可谓一波三折。

早在2019年,潘石屹就考虑80亿美元出售八个核心资产,但没有合适的买家。

潘石屹不再出售核心资产而是选择上市公司私有化。出手40亿美元的黑石,最终也没能谈拢,幸好没谈拢,黑石如今仅以约合30.4亿美元拿到后者 91%的股份,可以说捡了个大便宜。

执着于房地产的黑石从没放弃过这块“大肥肉”。

越来越难做的包租公生意让潘石屹早已心生退意。2019年潘石屹表示很看好北京、上海的资产,SOHO中国出售计划。然而不到一年,潘石屹就开始寻求私有化退出。

价格不如预期,但买家还算靠谱。

美国规模最大的上市投资管理公司,同时也是全球最大的私募股权公司,黑石目前管理着六千多亿美元的资产。

对双方来说都算是一门双赢的生意。

SOHO中国迎来了财大气粗的金主,黑石也得以进入中国,可以说黑石是SOHO中国一个不错的归宿。

十年前,黑石首次撤资中国房地产。但十年后,黑石集团又不断加码中国地产领域。

但黑石为什么要在潘石屹自己都不看好写字楼前景的背景下,还几番出手买下SOHO中国呢?

首先是物美价廉的SOHO中国。事实上,2019年10月,传出消息称黑石意图收购SOHO中国总价值人民币500亿-600亿元的资产。如今30亿美元打包买走SOHO中国确实赚了不少。

底气十足的黑石在房地产业务上确实也几乎没有失过手。

上世纪90年代,黑石开始进军房地产,核心理念简单来说就是“买入,修复,卖出。”

希尔顿集团就是一个黑石化腐朽为神奇的典型案例。

2006年,希尔顿的股价陷入寒冬,黑石集团刚好也相中了希尔顿。一年后花费巨资私有化了希尔顿。

然而2008年金融危机让希尔顿市值一度蒸发60亿美元。

不过力挽狂澜的黑石最终重新让希尔顿焕发生机,随着金融危机远去,终于将这桩“悬崖边”的交易拯救回来。

2013年,希尔顿在美国上市,第一天就给黑石集团带来了超过85亿美元的账面利润。

2018年5月,退出希尔顿的黑石实现总计约140亿美元的利润,回报是黑石初始投资的三倍多。

黑石试图在中国重演“化希尔顿腐朽为神奇”的力量。

2008年到现在,黑石在中国的写字楼、购物中心以及综合体投了接近300亿元,。

最近几年黑石加快了收购国内物业的步伐,支撑着黑石四处“买买买”的是其背后充足的现金储备。

黑石目前管理资产总额增至四万亿人民币,再次创下新高。

而规模1963亿美元的黑石不动产业务仅次于私募股权2118亿美元的总资产管理规模。

黑石集团掌门人苏世民曾表示,房地产在中国经济的重要性相当于空气。这也难怪黑石如此坚持收购SOHO中国。

文章声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。文章来源于网络,如有侵权或不实报道,请联系站长删除。【联系我们】

分享:

扫一扫在手机阅读、分享本文

评论

精彩评论
暂无留言!