蛋壳卖身?长租他不行,圈钱第一名

来源:品途发布:11-25 11:12阅读:200原文链接
摘要:长租公寓行业回报周期长,在国内仍是发展初期阶段,国内租金回报率低,前期需要投入大量成本,机构不能急功近利,精细化运营稳步发展才是立身之本。

狂欢继续!

近日,“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的消息持续发酵,蛋壳股价再度大涨90.42%。受上述传闻影响,蛋壳公寓的股价已连续两天大涨。

10个月前,蛋壳公寓在纳斯达克敲钟,可其股价已从巅峰的每股13.9美元,暴跌至最低的每股1.37美元,最大跌幅达90%。这两天虽大涨,股价仍累计跌超60%。

从股价暴涨的走势来看,蛋壳卖身是大概率事件。

前有CEO被调查、COO离职、公司被列为被执行人,后有数百员工维权讨薪,称公司或将破产,中间还夹杂着与房东租户各种恩怨情仇……作为国内分散式长租公寓的老二,蛋壳一个好好的上市公司,为何沦落到卖身的局面?

蛋壳并非慈善家,他心中的小九九,无非就是在玩一个披着长租公寓外衣的“融资把戏”。而这种把戏,在目前的情况下,已经很难维持下去。


长租公寓本身有问题吗

 

其实长租公寓本身是没有太大问题的。

 

国内的流动人口数量不断攀升,其中大部分为80、90后。而年轻人由于购买力有限,逐渐成为长租公寓最匹配的用户群。国家统计局数据显示,截至2019年年底,中国流动人口数量达2.36亿,一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。

 

近几年中央层面也出台了足够多的政策,以明确发展方向、支持、鼓励住房租赁市场发展为主,光2019年就出台了12个住房租赁相关政策。

 

另外,在外租过房的打工人,想必都有一些糟心的经历。大到黑中介坑租金,突然收到房东要你提前搬走的消息,小到费用乱扣、漏水没人理、网线自己搭等等。

 

所以当长租公寓出现,给了你装扮一新的房屋、规范化的管理和收费、拎包入住的体验,虽然肯定不是十全十美吧,但相比已经是省事很多了。有需求就会有市场,所以说长租公寓本身的存在是没有问题的。

 

那么为何爆雷的这么多?归根结底还是蛋壳们自身模式的问题。

 

互联网思维的错误应用

 

蛋壳的模式,犯了两个大错误,互联网思维的不恰当运用,以及租金贷占比过高。

 

天眼查显示,蛋壳公寓背后是紫梧桐(北京)资产管理有限公司,成立于2015年。蛋壳公寓的创始人高靖,在创办蛋壳前,曾先后在百度、okbuy、糯米网等互联网大厂工作,互联网思维也被他带到蛋壳公寓中。

 

互联网思维是什么?烧钱换取规模和用户,最后再收割整个市场。美团、滴滴等例子数不胜数,大肆烧钱给消费者扔补贴,换取知名度与流量。但互联网讲究的是边际效应:当你研发出一款产品,使用的人数越多,成本就会摊得越低。

 

可长租公寓不一样,随着房间数、居住人数的增加,你所要付出的成本是同比上升的。蛋壳公寓一季度财报显示,其已进入全国13个城市,运营公寓数量达到41.9万间。与此同时,其运营开支人民币31.016亿元,增长58.5%,技术与产品研发开支为人民币6100万元,同比增长25.6%。

 

这就像滚雪球,所需资金跟规模一样越滚越大,于是蛋壳将目光转到资本市场。上市之前,蛋壳公寓就先后获得八轮融资,投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等。

 

过度加杠杆的野蛮生长

 

但不是谁都能烧钱烧成滴滴和美团的。在扣除租金、人工等成本之后,蛋壳的营业收入往往无法覆盖正常的业务运转。此时,租金贷应运而生。

 

通常,长租公寓都是与房东签订一年以上的出租合同,然后按月付房东租金,一年付11个月。而在租户端,长租公寓会通过各种手段,引导或强迫租户使用分期月付,即一次缴纳一年的房租。

 

然后,长租公寓再将手里的租约打包抵押给金融机构,一次性拿到一年的钱,再用这些钱去开拓市场,签订更多的房源。

 

在这种模式之下,2017年至2019年前9个月,蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。相比之下,基于链家的自如公寓,租金贷比例仅在20%左右。

 

值得注意的是,住建部等六部门曾在去年底指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。

 

据报道,微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴,目前蛋壳公寓的租房贷款金额在30亿元至40亿元。就蛋壳目前状况,这笔贷款将是不小的负担。

 

陷入“圈钱-扩张-再圈钱”的循环,蛋壳其实啥也没赚到。财报显示,2017年至2020年一季度,蛋壳分别亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元和12.34亿元,三年多累计亏损已经超过63亿。

 

这种利用第三方租金贷,加杠杆的商业模式有很高的风险,也是90%的长租公寓爆雷的最大原因。

 

一旦资金链断裂,长租公寓不仅付不起房东租金,可能连公司正常运转都成问题。特别是在疫情下,房子租不出去,这场带血的金融游戏最终由已入住的租客来承担。

 

国外的长租公寓也这样吗

 

任何一个行业或者企业,想要打开市场扩大规模,总是离不开一开始的野蛮生长。在长租公寓领域,美国的EQR、日本的Leopalace21都经历过这个阶段,但它们都相安无事存活至今。

 

一方面,欧美等发达国家的租金收益率普遍较高,长租公寓面临的风险因此较小。9月,易居发布的一份报告显示,全球80个主要城市平均租金收益率为4.2%,但中国12个纳入统计的主要城市平均数仅为1.7%。

 

另一方面,明源地产研究院表示,欧美的长租公寓是轻资产,做的是简单的租赁生意,不乱加杠杆,靠资产增值+租金赚钱。加上欧美国家有成熟的房地产信托投资基金市场(REITs),能为长租公寓扎扎实实发展当后盾。

 

而到了国内却变味了,包租的重资产模式仍是主流,长租公寓成了当二房东赚租金差,并且依靠过度加杠杆扩张规模,来实现盈利。新派公寓CEO王戈宏认为,中国在REITs出来之前,包租模式的红利已经消失,盈利前景堪忧。

 

可以看到,相较欧美地区,国内的长租公寓还处在一个初级的发展阶段。对于国内长租行业的发展,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,长租公寓行业回报周期长,在国内仍是发展初期阶段,国内租金回报率低,前期需要投入大量成本,机构不能急功近利,精细化运营稳步发展才是立身之本。


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