热文:不断上涨的房租,正在一步步击穿底线!

创业邦08-19 07:45阅读:15作者:Robot
热文:不断上涨的房租,正在一步步击穿底线!

买不起房子,可以租房,租不起房子,又该怎么办?

躲过了高房价,躲不过高房租。

最近,不断上涨的房租,引发了人们的关注。

其实,这波涨价潮,从六七月份的毕业季就开始了。

【一】

大学毕业生初识社会残酷的第一堂课,可能是在群租房里学到的。

这堂课的第一个关键词,叫价格高。

某房地产研究院统计数据显示,北京的平均租金是 82 元 / 平米,也就说,租个 100 平米的小三房,要 8200 元。注意,这只是平均数,越靠近市中心,租金越贵。

比如,北京西城区这套小房子,建于 90 年代,房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧,面积仅 40 平米,要价 5500 元。别瞧不上,很抢手的。

再看南京,6 月份的平均房租是 2774 元 / 套。然而,像地铁 2 号线集庆门站区域,80 平米的小两房,价格都在 5000 元以上。

(南京房租价格)

一二线城市房租高,三线城市也不甘示弱。在山东济宁,装修简单的房子,租金也要 1000 元以上。

这堂课的第二个关键词,叫涨幅快。

先看全国的情况,今年 5 月,CPI 同比上涨了 1.8%,租房指数同比上涨 2.4%,比 CPI 高了 0.6 个百分点。

(上海各区房租价格)

热点城市租金上涨更快。据房天下的数据,2017 年 2 月— 2018 年 5 月,17 个热点城市房租年均上涨超过了 8%,上海上涨 19.5%、深圳上涨 15.5%,北京更是大涨 25.9%!

这个涨幅,离失控不远了。

【二】

房租为什么涨得这么快?还是要看供需关系。

先看需求。

从 2009 年到 2017 年,中国流动人口(非本地户籍)规模从 1.8 亿增长到 2.5 亿。

(中国流动人口规模)

其中的 67.3%,也就是 1.7 亿人,需要靠租房解决住的问题。

(67.3% 的流动人口租住私房)

每年的 5 月底到 7 月中旬,是租房市场的高峰期(另一个高峰期是务工人员进城的 3 月份)。

大量高校毕业生离校,造成短期内租房需求暴增,推高了房租。

某中介机构的统计数据显示,今年 5 月,北京西城、东城、海淀租赁成交量,环比增加了 10% 以上,决策时间也明显低于去年同期。这表明,北京租赁需求扩大,很多人已经开始抢房子了。

再看供给。

北京的租房供给,不增反减。特别是 2017 年年底,因大兴一场大火,北京开始整治群租房,客观上,压缩了供给量。

可以简单地算一笔账。北京规定," 出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米,每个房间的居住人数不超过 2 人 ",也就说,一套 100 平米的小三房,最多只能住 6 个人,但搞成群租房,住 25 个人绰绰有余。仅以 20 人计算,清理一套群租房,意味着 14 个人无房可住,相当于消减了 2 套房源。

看数据,2017 年 1 — 4 月,北京就整治违法群租房 3709 户,全年预计在 7500 套。也就是说,北京租房市场,变相减少了 1 万余套房源。

(北京整治群租房情况)

房源减少,北京不是孤例。链家研究院数据显示,从去年 8 月到今年 2 月,链家平台新增租赁房源套数连续 7 个月环比下降,目前租赁新增供给仅为 2017 年高峰的 50%,租赁客房比由 2017 年末的 1.9 上升到 2018 年初的 2.4。

租赁需求上升,供给不增反降。

房租能不涨吗?

【三】

资本力量,正在成为房租上涨的另一个推手。

当北京在清理群租房,深圳正引入资本,将城中村改造成长租公寓。

公寓的住房条件大为改善,房租也涨得吓人。有记者调查,改造后的长租公寓,租金比改造前,涨了两倍。

正因如此,深圳富士康员工不干了,要求涨工资,并希望深圳降低改造城中村的速度,以免交不起租金。

(深圳富士康员工的公开信)

根据计划," 十三五 " 期间,深圳要将 100 万套 ( 间 ) 城中村住房改造为长租公寓。可以预计,改造完成后,租金至少上涨 50%。

在租购并举政策推动下,我国住房租赁市场一片火热,长租公寓尤其火爆。

据自如寓公布的数据,2015 年长租公寓的门店增长率不足 15%,2016 年增长了 35%,2017 年更是高达 40%。

(长租公寓品牌榜单)

资本正大举进军租房市场,烧钱抢占房源。前两天有一条新闻,蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源,原本房东心理预期在 7500 元一月,硬生生被炒到 10800 元让蛋壳拿下。

资本不是做慈善,一旦站稳脚跟,必然大幅提高租金,将付出的成本,转嫁到租户身上。

【四】

中国的情况,更为特殊。

国际上,衡量房产运行状况良好的租售比一般为 1 ∶ 300 到 1 ∶ 200,即一个月的房租用 200 个月的时间能够把买房的投资全部收回。

(中国城市房屋租售比)

中国一线城市的租售比,普遍在 1 比 500 左右,有的城市甚至高达 1 比 700。这意味着出租一套商品房至少要过 40 年才能收回成本。

也就说,相对于房价,中国的房租,太便宜了。

这是不是意味着,房租还将继续涨?

【五】

高房租,已经超过了很多人的承受能力。

通常来说,30% 是房租收入比的 " 黄金分割 " 点。低于 30%,处于幸福区间范围,超过 30%,租金压力就会影响生活的幸福感。

北京大学毕业生的起薪没有准确的统计,如果以 "2018 年中国大学毕业生薪酬水平排行榜 " 作为参考的话,清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就 9000 元。

(2018 年中国大学毕业生薪酬水平排行榜)

仅仅租房,就要花掉其中的三分之一。由此看来,绝大多数的北京大学毕业生,恐怕都不太幸福。

中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对租房的年轻人进行的一项调查显示,55.5% 每月房租占月收入的 1/3,20.7% 每月房租占月收入的一半及以上。

易居房地产研究院公布了一份《全国 50 城房租收入比研究》报告,全国 50 个城市中,超七成房租收入比较高。

(《全国 50 城房租收入比研究》报告)

房租一年要涨个 10%,算一下,你的收入增幅,能跑赢房租吗?

【六】

政府不断出台调控政策,死盯着房价。视线之外的房租,却一路狂奔。

有人会说,市场经济下,房租应该是市场说的算,让供求关系自由调节。

但要知道,租赁关系中,承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下,承租人基本没有议价的本钱。

失控的高房租,比高房价更可怕。

居住是刚需,却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时,租房就成为了人们最后的退路与底线。

不断上涨的房租,正在一步步击穿底线。

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